Μεταβίβαση Ακινήτου: Νομικές και Πρακτικές Πτυχές
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μια πολύπλοκη διαδικασία. Συμπεριλαμβάνει πολλαπλά στάδια, νομικές και φορολογικές απαιτήσεις, καθώς και ελέγχους που απαιτούν εξειδικευμένη γνώση.
Για τον λόγο αυτό, η καθοδήγηση ενός δικηγόρου με εμπειρία στις αγοραπωλησίες ακινήτων θεωρείται απαραίτητη, ώστε να εξασφαλίζονται τα δικαιώματα τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή.
Σύνταξη και Ισχύς Συμβολαίου
Η μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος προϋποθέτει συμβόλαιο που συντάσσεται από συμβολαιογράφο και το οποίο πρέπει να είναι πλήρες και ακριβές. Λανθασμένες ή ασαφείς αναφορές (π.χ. σε στοιχεία ταυτότητας του ακινήτου) μπορεί να οδηγήσουν σε ακυρότητα ή σε αδυναμία καταχώρισης στο Κτηματολόγιο.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε ειδικές κατηγορίες ακινήτων (π.χ. δασικές εκτάσεις, ακίνητα κοντά σε ρέματα, παραμεθόριες περιοχές).
Καταχώριση στο Κτηματολόγιο
Η διαδικασία μεταβίβασης ολοκληρώνεται μόνο με την καταχώριση του συμβολαίου στα κτηματολογικά βιβλία. Στην πράξη, όμως, οι καθυστερήσεις παραμένουν συχνές και σε πολλές περιπτώσεις η έκδοση πιστοποιητικού καταχώρισης μπορεί να ξεπεράσει το έτος. Επιπλέον, δεν λείπουν τα προβλήματα απόρριψης λόγω ελλείψεων στις αρχικές εγγραφές ή ασυνέχειας στους τίτλους κτήσης.
Διαφορές Μεταξύ Συμβαλλομένων
Η σύνταξη του συμβολαίου συχνά προκαλεί διαφωνίες ως προς τους όρους πληρωμής, την προθεσμία καταβολής του τιμήματος ή την ύπαρξη αιρέσεων. Ο ρόλος του δικηγόρου είναι να προλάβει τέτοιες συγκρούσεις μέσα από ακριβείς και δίκαιες διατυπώσεις.
Οικονομική Ασφάλεια
Σε περιπτώσεις που το τίμημα δεν καταβάλλεται άμεσα, απαιτούνται ασφαλιστικές δικλείδες υπέρ του πωλητή, όπως ρήτρες αναστροφής πώλησης, καταβολή αποζημίωσης ή εγγραφή προσημείωσης υποθήκης.
Ζητήματα Ιδιοκτησίας και Ορίων
Συχνά προκύπτουν εμπόδια από ασυμφωνίες σε τίτλους κυριότητας ή σε όρια ακινήτων. Η διευθέτηση μπορεί να απαιτήσει δικαστικές διαδικασίες ή την παρέμβαση των αρμοδίων αρχών.
Δικαιολογητικά και Έλεγχοι
Η ορθή κατάρτιση του συμβολαίου προϋποθέτει πλήρη φάκελο δικαιολογητικών, όπως:
-
Τίτλος κτήσης και πράξη εξόφλησης
-
Βεβαίωση καταβολής φόρου μεταβίβασης μέσω myPROPERTY
-
Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα
-
Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου
-
Δηλώσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων, όπου απαιτείται
-
Κατόψεις μηχανικού και τοπογραφικό διάγραμμα
-
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
-
Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
Ειδικές και Σύνθετες Περιπτώσεις
Κάθε αγοραπωλησία είναι μοναδική και μπορεί να συναντήσει ιδιαίτερες δυσκολίες, όπως:
-
Υπάρχουσες οφειλές σε Δημόσιο ή Ταμεία
-
Αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό
-
Τροποποίηση σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας
-
Ακίνητα κοντά σε ρέματα, στον αιγιαλό ή σε παραδοσιακούς οικισμούς
-
Μεταβιβάσεις σε παραμεθόριες περιοχές ή δασικές/χορτολιβαδικές εκτάσεις
-
Αγορά από εταιρείες με έδρα το εξωτερικό
-
«Τυφλά» ακίνητα χωρίς πρόσβαση καταχωρημένη στο Κτηματολόγιο
Συμπέρασμα: Η μεταβίβαση ακινήτου, παρά τις βελτιώσεις του θεσμικού πλαισίου, παραμένει διαδικασία που απαιτεί προσοχή και σωστό συντονισμό. Η συνδρομή δικηγόρου, συμβολαιογράφου και μηχανικού είναι καθοριστική, ώστε η συναλλαγή να ολοκληρωθεί νόμιμα, με ασφάλεια και χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις.
