Ο πλήρης νομικός οδηγός για ιδιοκτήτες – Ταχεία έξωση μισθωτή με τη νέα διαδικασία
Η διαταγή απόδοσης μισθίου αποτελεί το βασικότερο ένδικο μέσο που διαθέτει ο εκμισθωτής για την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου του, όταν ο μισθωτής δεν πληρώνει το μίσθωμα ή όταν η μίσθωση έχει λήξει. Με τις πρόσφατες νομοθετικές τροποποιήσεις του Ν. 5221/2025 και τις αλλαγές στα άρθρα 637 και 638 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η διαδικασία έχει επιταχυνθεί σημαντικά, παρέχοντας πλέον ένα πιο άμεσο και αποτελεσματικό μηχανισμό προστασίας της ιδιοκτησίας.
Η νέα ρύθμιση διευρύνει το πεδίο εφαρμογής της διαταγής απόδοσης μισθίου και καθιστά τη διαδικασία πιο λειτουργική και προβλέψιμη.
Πότε μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου
Η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί στις ακόλουθες βασικές περιπτώσεις:
Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος (δυστροπία μισθωτή)
Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να κινήσει τη διαδικασία, εφόσον προηγηθεί επίδοση εξώδικης όχλησης μέσω δικαστικού επιμελητή.
Η αίτηση για έκδοση διαταγής μπορεί να υποβληθεί μετά την παρέλευση δεκαπέντε (15) ημερών από την επίδοση της όχλησης. Εάν ο μισθωτής δεν εξοφλήσει εντός της προθεσμίας αυτής, ο εκμισθωτής αποκτά δικαίωμα να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και, παράλληλα, διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα.
Σε περιπτώσεις επαναλαμβανόμενης καθυστέρησης, δεν απαιτείται νέα εξώδικη όχληση.
Λήξη της μίσθωσης – Νέα σημαντική δυνατότητα
Με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί και λόγω λήξης της μίσθωσης, ακόμη και αν δεν υπάρχουν οφειλές.
Η δυνατότητα αυτή αφορά:
- μισθώσεις ορισμένου χρόνου που έχουν ολοκληρωθεί, και
- μισθώσεις που έχουν μετατραπεί σε αορίστου χρόνου μετά την πάροδο της νόμιμης ή συμφωνημένης διάρκειας.
Στην περίπτωση αυτή απαιτείται προηγούμενη επίδοση εξώδικης πρόσκλησης για παράδοση του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης ή πριν από την έναρξη της διαδικασίας.
Ποιος εκδίδει πλέον τη διαταγή απόδοσης μισθίου
Σύμφωνα με το νέο άρθρο 638 ΚΠολΔ, αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου είναι πλέον δικηγόρος και όχι δικαστής.
Η αλλαγή αυτή αποτελεί σημαντική μεταρρύθμιση, καθώς επιταχύνει ουσιωδώς τη διαδικασία και μειώνει τον χρόνο που απαιτείται για την έκδοση του εκτελεστού τίτλου.
Ο αρμόδιος δικηγόρος πρέπει να ανήκει στον Δικηγορικό Σύλλογο της περιφέρειας του αρμόδιου Πρωτοδικείου.
Πότε μπορεί να πραγματοποιηθεί η έξωση
Μετά την έκδοση και επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου, ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το ακίνητο.
Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να ξεκινήσει μετά την παρέλευση του νόμιμου χρονικού διαστήματος, με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή, ο οποίος προβαίνει στην αποβολή του μισθωτή και στην απόδοση της κατοχής στον εκμισθωτή.
Απαραίτητα έγγραφα για την έκδοση της διαταγής
Για την επιτυχή έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου απαιτούνται:
- το μισθωτήριο συμβόλαιο
- το αποδεικτικό καταχώρησης και αποδοχής της μίσθωσης στο σύστημα της ΑΑΔΕ
- η εξώδικη δήλωση και η έκθεση επίδοσης
- αποδεικτικά της οφειλής, εφόσον υπάρχουν
Η πληρότητα και η ακρίβεια των εγγράφων είναι καθοριστικής σημασίας για την εγκυρότητα της διαδικασίας.
Δικαιώματα του μισθωτή
Ο μισθωτής διατηρεί το δικαίωμα άσκησης ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
Η άσκηση του δικαιώματος αυτού επιτρέπει τον δικαστικό έλεγχο της νομιμότητας της διαδικασίας.
Η σημασία της σωστής νομικής καθοδήγησης
Η διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, αν και ταχεία, απαιτεί αυστηρή τήρηση των νόμιμων προϋποθέσεων. Τυχόν ελλείψεις ή σφάλματα στην εξώδικη όχληση ή στη διαδικασία επίδοσης μπορεί να οδηγήσουν σε ακυρότητα και σημαντικές καθυστερήσεις.
Η έγκαιρη και σωστή νομική υποστήριξη διασφαλίζει την αποτελεσματική προστασία της ιδιοκτησίας και την ομαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Νομική υποστήριξη σε υποθέσεις διαταγής απόδοσης μισθίου
Το δικηγορικό μας γραφείο παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε υποθέσεις μισθώσεων και έξωσης μισθωτών, αναλαμβάνοντας:
- σύνταξη και επίδοση εξωδίκων δηλώσεων
- έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου
- νομική εκπροσώπηση σε διαδικασίες ανακοπής
- ολοκλήρωση της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης
Για περισσότερες πληροφορίες ή νομική καθοδήγηση, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας για εξατομικευμένη αξιολόγηση της υπόθεσής σας.
