Νομοθετικό Πλαίσιο στη Σύμβαση Μεσιτείας
Η αγορά ή πώληση ακινήτου στην Ελλάδα αποτελεί μια από τις σημαντικότερες οικονομικές συναλλαγές, τόσο για τους Έλληνες όσο και για τους ξένους επενδυτές. Πρόκειται για διαδικασία που απαιτεί σωστό προγραμματισμό, νομικό έλεγχο και συνεργασία όλων των επαγγελματιών που εμπλέκονται (δικηγόρου, μηχανικού, συμβολαιογράφου και μεσίτη).
Ο μεσίτης, ως επαγγελματίας της κτηματαγοράς, κατέχει κομβικό ρόλο στην αγοραπωλησία, καθώς μεσολαβεί ανάμεσα στα μέρη και συμβάλλει στη διευκόλυνση της συναλλαγής. Παρά ταύτα, πρέπει να γίνει σαφές ότι δεν υποκαθιστά τον δικηγόρο, ο οποίος αναλαμβάνει όλα τα νομικά ζητήματα της διαδικασίας. Οι δύο ρόλοι είναι διακριτοί και απαιτούνται αμφότεροι για την ασφαλή ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας.
Καθήκοντα και Υποχρεώσεις Μεσίτη
Ο μεσίτης:
-
Υποδεικνύει ακίνητα βάσει των αναγκών του ενδιαφερόμενου αγοραστή.
-
Διοργανώνει επισκέψεις και παρουσιάσεις.
-
Φέρνει σε επαφή πωλητές και αγοραστές (ή ιδιοκτήτες και ενοικιαστές).
-
Εκτιμά, κατά προσέγγιση, την εμπορική αξία του ακινήτου.
-
Δημιουργεί αγγελίες, φωτογραφικό υλικό ή βίντεο.
-
Χρησιμοποιεί δίκτυα συνεργασίας και διαφημιστικά μέσα.
-
Συμβουλεύει τον πωλητή για βελτιώσεις που αυξάνουν την αξία του ακινήτου.
Αντίθετα, οι εξειδικευμένες νομικές ενέργειες (όπως έλεγχος τίτλων, συγκέντρωση πιστοποιητικών, έλεγχος συμβολαίων, διαχείριση αρραβώνα, παράσταση κατά την υπογραφή συμβολαίων) ανήκουν αποκλειστικά στην αρμοδιότητα δικηγόρων.
Ορισμός Μεσιτείας – Νομοθετικό Πλαίσιο
Η μεσιτεία ρυθμίζεται κυρίως από τα άρθρα 703 επ. ΑΚ και, ειδικότερα για τις συμβάσεις ακινήτων, από τα άρθρα 197 επ. του Ν. 4072/2012.
Σύμφωνα με τον νόμο, μεσιτεία είναι η σύμβαση με την οποία ο εντολέας αναθέτει στον μεσίτη να του υποδείξει ευκαιρία ή να μεσολαβήσει για την κατάρτιση μιας κύριας σύμβασης, με αντάλλαγμα τη μεσιτική αμοιβή, εφόσον τελικά η σύμβαση καταρτισθεί.
Η σύμβαση μπορεί να περιλαμβάνει και πληρεξουσιότητα, ώστε ο μεσίτης να ενεργεί για λογαριασμό του εντολέα.
Προϋποθέσεις Έγκυρης Σύμβασης Μεσιτείας
Για να είναι έγκυρη η σύμβαση μεσιτείας ακινήτου (άρθρο 200 Ν. 4072/2012):
-
Πρέπει να καταρτίζεται εγγράφως (έντυπο ανάθεσης).
-
Αναφέρονται τα στοιχεία των μερών, ΑΦΜ και αριθμός Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη.
-
Προσδιορίζεται το αντικείμενο της μεσιτείας, το είδος της κύριας σύμβασης και η μεσιτική αμοιβή.
Η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη· στην πράξη συνήθως ανέρχεται σε 2% του τιμήματος για κάθε πλευρά (συνολικά 4%).
Αποκλειστική Μεσιτεία
Ο νόμος επιτρέπει σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας (άρθρο 200 §4 Ν. 4072/2012). Σε αυτήν, ο εντολέας δεν μπορεί να αναθέσει σε άλλον μεσίτη ούτε να ενεργήσει μόνος του για το ίδιο ακίνητο κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης. Αν παραβεί τον όρο, οφείλει αποζημίωση και αμοιβή στον μεσίτη.
Διάρκεια Σύμβασης Μεσιτείας
Η σύμβαση έχει συνήθως διάρκεια 12 μηνών, με δυνατότητα παράτασης 6 μηνών με δήλωση του εντολέα.
Για την αποκλειστική μεσιτεία, η διάρκεια δεν μπορεί να ξεπερνά τους 8 μήνες, με δυνατότητα παράτασης 4 μηνών.
Δικαίωμα Αμοιβής του Μεσίτη
Ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε χάρη στη δική του μεσολάβηση ή υπόδειξη. Σε περιπτώσεις συνεργασίας πολλών μεσιτών, η αμοιβή καταβάλλεται μία φορά και κατανέμεται ανάλογα με τη συμβολή τους.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας στο τηλέφωνο 2310535507.
