Φορολογικές και αστικές συνέπειες του άρθρου 210 ν. 5222/2025
Με το άρθρο 210 του ν. 5222/2025 εισάγεται σημαντική μεταβολή στον τρόπο καταβολής των μισθωμάτων στο ελληνικό δίκαιο μισθώσεων. Από 1η Απριλίου 2026 θεσπίζεται η υποχρέωση εξόφλησης των μισθωμάτων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος, ανεξαρτήτως του είδους της μίσθωσης, είτε πρόκειται για μίσθωση κατοικίας είτε για επαγγελματική μίσθωση.
Η νέα ρύθμιση καταργεί ουσιαστικά την μέχρι σήμερα διαδεδομένη πρακτική καταβολής ενοικίων με μετρητά. Εφεξής, καταβολές που πραγματοποιούνται εκτός τραπεζικού λογαριασμού δεν αναγνωρίζονται φορολογικά, ακόμη και στην περίπτωση που το σχετικό εισόδημα δηλώνεται κανονικά στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται η πλήρης ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών που αφορούν μισθώματα και η ενίσχυση του φορολογικού ελέγχου στην αγορά ακινήτων.
Πεδίο εφαρμογής της ρύθμισης
Η υποχρέωση τραπεζικής καταβολής των μισθωμάτων καταλαμβάνει όχι μόνο τις νέες μισθωτικές συμβάσεις αλλά και κάθε ανανέωση, παράταση ή τροποποίηση ήδη υφιστάμενων μισθώσεων. Από την έναρξη ισχύος της διάταξης, κάθε μισθωτική σύμβαση οφείλει να προβλέπει ρητά ότι το μίσθωμα εξοφλείται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά χρημάτων σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή.
Η καταβολή πραγματοποιείται εντός των πρώτων ημερών κάθε μισθωτικού μήνα και η απόδειξη της εξόφλησης τεκμηριώνεται αποκλειστικά μέσω του αντίστοιχου τραπεζικού παραστατικού. Η ύπαρξη σχετικής συμβατικής πρόβλεψης («ρήτρα τραπεζικής καταβολής») αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς η μη καταβολή του μισθώματος μέσω τραπεζικού λογαριασμού εξομοιώνεται πλέον με μη καταβολή μισθώματος, παρέχοντας στον εκμισθωτή τη δυνατότητα άσκησης των προβλεπόμενων ένδικων μέσων για την ικανοποίηση των απαιτήσεών του.
Ταυτοποίηση του δικαιούχου του μισθώματος
Η διάταξη αποδίδει ιδιαίτερη σημασία στην ταυτοποίηση του πραγματικού δικαιούχου του μισθώματος. Ο τραπεζικός λογαριασμός στον οποίο κατατίθεται το μίσθωμα πρέπει να ανήκει στον εκμισθωτή και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω της σχετικής ηλεκτρονικής διαδικασίας.
Καταβολές σε λογαριασμούς τρίτων προσώπων, όπως συγγενών, πληρεξουσίων, δικηγόρων ή εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, δεν αναγνωρίζονται πλέον για φορολογικούς σκοπούς, καθώς δεν διασφαλίζεται επαρκώς η ταυτοποίηση του εκμισθωτή.
Σε περίπτωση κοινού τραπεζικού λογαριασμού συνιστάται ο ιδιοκτήτης να εμφανίζεται ως πρώτος συνδικαιούχος. Αντίστοιχα, σε μισθώσεις όπου υφίστανται περισσότεροι συνεκμισθωτές, κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει τον δικό του τραπεζικό λογαριασμό ώστε να πιστώνεται το μέρος του μισθώματος που του αναλογεί.
Φορολογικές συνέπειες της μη συμμόρφωσης
Η μη τήρηση της υποχρέωσης τραπεζικής καταβολής των μισθωμάτων επιφέρει σημαντικές φορολογικές συνέπειες τόσο για τους εκμισθωτές όσο και για τους μισθωτές.
Ειδικότερα, οι εκμισθωτές που εισπράττουν μισθώματα εκτός τραπεζικού συστήματος στερούνται την προβλεπόμενη έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από μισθώματα, με αποτέλεσμα να φορολογούνται για το σύνολο του δηλωθέντος ποσού.
Αντίστοιχα, οι μισθωτές που καταβάλλουν το μίσθωμα με τρόπο διαφορετικό από τον προβλεπόμενο αποκλείονται από κάθε μορφή κρατικής ενίσχυσης που σχετίζεται με τη στέγαση, όπως το στεγαστικό επίδομα ή το ετήσιο επίδομα ενοικίου, ανεξάρτητα από τη συνδρομή των λοιπών εισοδηματικών ή κοινωνικών προϋποθέσεων.
Για τις επιχειρήσεις, η τραπεζική πληρωμή του επαγγελματικού μισθώματος καθίσταται προϋπόθεση για την αναγνώριση της σχετικής δαπάνης προς έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα. Η μη συμμόρφωση συνεπάγεται την απώλεια του σχετικού φορολογικού οφέλους και την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης.
Ζήτημα ακατάσχετου
Ιδιαίτερη σημασία παρουσιάζει και το ζήτημα του ακατάσχετου των τραπεζικών καταθέσεων. Σε αντίθεση με μισθούς και συντάξεις, τα εισοδήματα από μισθώματα δεν καλύπτονται από το σχετικό όριο προστασίας. Συνεπώς, τα ποσά που κατατίθενται σε τραπεζικό λογαριασμό εκμισθωτή μπορούν να κατασχεθούν από την ΑΑΔΕ σε περίπτωση ύπαρξης ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το Δημόσιο, ακόμη και πριν ο δικαιούχος τα αναλάβει.
Συμπερασματικές παρατηρήσεις
Η θέσπιση της υποχρεωτικής τραπεζικής καταβολής των μισθωμάτων εντάσσεται στη γενικότερη πολιτική ενίσχυσης της διαφάνειας στις οικονομικές συναλλαγές και περιορισμού της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων.
Η έγκαιρη προσαρμογή των συμβαλλομένων στο νέο καθεστώς — μέσω της επικαιροποίησης των μισθωτηρίων συμβάσεων, της δήλωσης των τραπεζικών λογαριασμών στην ΑΑΔΕ και της συστηματικής χρήσης τραπεζικών πληρωμών — κρίνεται αναγκαία τόσο για τη φορολογική συμμόρφωση όσο και για την ομαλή λειτουργία των μισθωτικών σχέσεων στο νέο ρυθμιστικό πλαίσιο.
Για περισσότερες πληροφορίες και εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση σχετικά με το νέο καθεστώς καταβολής μισθωμάτων και τις συνέπειες που επιφέρει στις μισθωτικές σχέσεις, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΤΣΑΛΗ & ΨΩΜΑΔΟΠΟΥΛΟΥ.
