Σε μια περίοδο όπου οι μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιούνται με ιδιαίτερη ένταση, το προσύμφωνο αγοραπωλησίας αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Πρόκειται για ένα προκαταρκτικό συμβατικό έγγραφο, με το οποίο αγοραστής και πωλητής δεσμεύονται να προχωρήσουν σε οριστική σύμβαση μεταβίβασης στο μέλλον, υπό συγκεκριμένους όρους.
Η φύση του προσυμφώνου
Το προσύμφωνο είναι μια δεσμευτική συμφωνία που καταρτίζεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφική πράξη, όταν προβλέπονται ρήτρες αρραβώνα ή ποινικές ρήτρες. Αν περιοριστεί σε απλό ιδιωτικό συμφωνητικό, συχνά περιορίζει τις δυνατότητες δικαστικής διεκδίκησης αποζημίωσης σε περίπτωση αθέτησης.
Παρά ταύτα, στην πράξη αρκετά μέρη προτιμούν ένα ιδιωτικό συμφωνητικό για να αποφύγουν τα συμβολαιογραφικά έξοδα, ειδικά όταν καταβάλλεται μόνο μια προκαταβολή (αρραβώνας).
Μεταγραφή και έννομες συνέπειες
Το προσύμφωνο έχει ενοχική και όχι εμπράγματη ισχύ. Αυτό σημαίνει ότι δεν μεταγράφεται στο Κτηματολογικό Γραφείο, ακόμη κι αν αποτελεί τη «νόμιμη αιτία» για τη μελλοντική αγοραπωλησία. Η μεταγραφή θα πραγματοποιηθεί μόνο με την οριστική σύμβαση μεταβίβασης.
Προκαταβολή, αρραβώνας ή ποινική ρήτρα;
Συνήθως, το προσύμφωνο συνοδεύεται από την καταβολή ενός ποσού από τον αγοραστή στον πωλητή. Αυτό το ποσό μπορεί να έχει διαφορετική νομική σημασία:
- Απλή προκαταβολή: επιστρέφεται όπως έχει, αν τελικά δεν υπογραφεί η σύμβαση.
- Αρραβώνας (άρθρο 394 ΑΚ): λειτουργεί ως εγγύηση. Αν υπαναχωρήσει ο αγοραστής, το ποσό χάνεται. Αν υπαναχωρήσει ο πωλητής, οφείλει να επιστρέψει το διπλάσιο.
- Ποινική ρήτρα (άρθρο 404 ΑΚ): ορίζει εκ των προτέρων την αποζημίωση που θα καταβληθεί σε περίπτωση αθέτησης, χωρίς να απαιτείται απόδειξη της ζημίας.
Η σωστή διατύπωση στο προσύμφωνο είναι κρίσιμη, καθώς η νομική συνέπεια διαφέρει ουσιαστικά ανάλογα με τη συμφωνία.
Γιατί χρειάζεται νομικός έλεγχος
Συχνά τα μέρη παραλείπουν να συμβουλευτούν δικηγόρο και υπογράφουν πρότυπα προσύμφωνα ή πρόχειρα ιδιωτικά συμφωνητικά. Αυτό ενέχει σοβαρούς κινδύνους, αφού χωρίς την κατάλληλη νομική καθοδήγηση μπορεί να προκύψουν ασάφειες ή ελλείψεις που θα αποδειχθούν προβληματικές.
Ο δικηγόρος διασφαλίζει:
- Έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και ύπαρξης βαρών (υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις).
- Σαφείς προθεσμίες για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.
- Ρητές ρήτρες υπαναχώρησης, ώστε να καθορίζονται εκ των προτέρων οι συνέπειες μη τήρησης της συμφωνίας.
Όταν το προσύμφωνο δεν τηρείται
Αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να προσέλθει για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ο άλλος μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη. Εκεί έχει δύο επιλογές:
- Να ζητήσει την εκπλήρωση της συμφωνίας, με την έκδοση δικαστικής απόφασης που αναπληρώνει τη δήλωση βούλησης του αθέτησαντος.
- Να διεκδικήσει αποζημίωση, με βάση τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 383 και 385 ΑΚ).
Η τελεσίδικη δικαστική απόφαση, μαζί με τη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής, μπορεί να καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, επιφέροντας το ίδιο αποτέλεσμα με την υπογραφή του συμβολαίου.
Συμπέρασμα
Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας, αν και συχνά θεωρείται «τυπικό στάδιο», κρύβει ουσιαστικές νομικές συνέπειες. Για τον λόγο αυτόν, η εμπλοκή έμπειρου δικηγόρου κρίνεται απαραίτητη τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή, ώστε να αποφευχθούν παγίδες και να προστατευθούν αποτελεσματικά τα δικαιώματά τους.
Για την προστασία των συμφερόντων σας είναι απαραίτητη η συνδρομή ενός έμπειρου δικηγόρου.
Επικοινωνήστε με το γραφείο μας στο τηλέφωνο 2310535507 και προγραμματίστε το ραντεβού σας.
